信托貸款違約 房企11月以來融資已達上月169.2%

時間:2021/11/26 09:36:41用益信托網

臨近年底,對于房企而言,一方面要沖刺年度目標,另一方面還要力保資金安全。


11月24日晚間,佳兆業集團就近期理財產品兌付、到期美元債等事項作出公告說明,于2021年11月到期的5850萬美元及2985萬美元的利息支付寬限期將分別于2021年12月11日及2021年12月12日到期。同時,為增加流動性,佳兆業正考慮加快出售房地產項目及優質資產等措施。此外,中國奧園、陽光城、當代置業等房企均在近期尋求債券展期。除當代置業2.5億美元的美元債展期未獲通過而造成實質性債務違約外,中國奧園3筆共計14.3億元的國內債券以及陽光城6筆債券共計71.766億元均獲得展期通過。


值得注意的是,隨著近期融資環境的局部放松,不少國企央企背景房企融資步伐加快,11月以來(截至23日)房產企業融資總額已達617.5億元,相當于10月總額的約169.2%,單月融資規模環比連續3個月下降后終于呈現上升勢頭。


多家房企債券獲展期


在“三道紅線”之下,今年下半年以來房企融資頻頻受阻。尤其是三季度以來,多家房企出現流動性問題。


11月24日,針對網傳的“奧園一筆6600萬元信托貸款違約”消息,中國奧園方面表示,該借款為合資公司作為借款人,由于合資公司存在其他債務糾紛引起,目前正在積極主動和對方聯系溝通。


另據市場消息,中國奧園第二筆國內私募債的展期方案獲得通過。據Wind,該筆債券簡稱為“21奧園ABN001”,發行規模共5.5億元,發行利率為5.8%,將于11月26日到期,發行機構為云南國際信托有限公司。


而過去一段時間里,除奧園外,佳兆業、陽光城兩家房企也因流動性陷入困境,兩家公司均與投資人和債權人展開協商,希望獲得資金兌付或債務償還展期。最新消息顯示,債權人已通過佳兆業和陽光城的展期申請。


有業內人士透露,目前不少房企都已經啟動了與債權人協商債務展期的工作,提前預防實質性違約的發生,而一些企業則已著手變賣資產,以求過冬。


值得注意的是,近期陷入風波的房企,包括“三道紅線”全達標的“綠檔”房企,以及只踩中一道紅線的房企。如出現債務違約的當代置業、花樣年,截至2021年上半年僅剔除預收賬款的資產負債率超標。這些公司年中的賬面現金均能覆蓋短債。


國家統計局數據顯示,今年1~10月份,房地產開發企業到位資金166597億元,同比增長8.8%(今年1~2月為51.2%),增速連續8個月呈現下降趨勢。此外,占房企資金來源54%的內源資金(即定金和按揭貸款),今年以來連續5個月下降。


申萬宏源在研報中表示,隨著預售監管資金政策趨嚴,房企滯留了大量資金在項目公司層面,無法回到母公司層面。按揭額度的收緊,也限制了房企的開工和融資。


“房企債務展期釋放出企業面臨流動性困難的信號,無法按期償還即將到期債務。房企應利用債務展期時間積極籌措資金,及時與債權人溝通并按期償還債務。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水博士表示,需要債務展期的房企首先面臨的是如何活下去的問題。如果未能妥善解決流動性困難,房企將發生債務違約,嚴重影響房企信用,以及企業的持續發展。


另據不完全統計,自9月份以來,穆迪、惠譽、標普三大國際評級機構對中國房企做出了142次調整評級和展望的動作(包括對某一家房企重復調整評級的次數),其中評級和展望被下調的累計有106次,比例高達74.6%。這一數字超過了2020年全年的調整次數,創下中國房企評級近年來全年被下調總次數的歷史新高。


信用債發行明顯提速


不過,進入第四季度以來,央行和銀保監會多次提及促進房地產行業穩定健康發展,房企融資環境預期有所緩和。


尤其是11月9日中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會以來,數十家央企或國企性質房企在銀行間市場頻繁發債,房企融資閥門也終于有了松動跡象。


11月22日晚間,保利發展發布公告,計劃發行不超過98億元的公司債券,募集資金擬用于償還有息債務、補充流動資金、項目建設及適用的法律法規允許的其他用途。這是保利發展11月以來第三次發布公司債券相關公告,11月5日和20日,保利發展先后發布中期票據發行結果公告,實際發行募資規模分別為25億元和20億元。


除了保利發展,首開股份、中海發展、招商蛇口、光明地產、蘇州高新、金地集團以及鄭州地產集團等房企也紛紛完成債券發行。中指研究院監測數據顯示,截至11月23日,11月房地產企業融資總額為617.5億元,相當于10月總額的約169.2%,單月融資規模環比連續3個月下降后終于呈現上升勢頭。從結構來看,信用債發行規模已達425.4億元,是最主要的融資力量,占總規模的近七成。


與此同時,本輪房企融資審批速度也明顯加快,如小商品城11月10日宣布擬發行的10億元超短融計劃,已經于11月15日發行完成,發行周期僅為5天。


“繼11月9日銀行間市場交易商協會召開房企代表座談會后,信用債發行明顯提速,本月發行量已達上月的227.2%,市場響應積極。”中指研究院企業事業部研究副總監陳星分析指出,目前銀行間債券市場融資口子已經有一定松動,未來資質良好、信用較高的企業特別是國企央企也有望加入發債隊伍。但本月發行人仍以央企及地方國企為主,僅金地一家為混合所有制企業,民企等待融資邊際放松仍需時日。


對于民營房企而言,則是紛紛通過配股融資、變賣資產、控股股東“自掏腰包”、提前回購美元債等方式積極“自救”。


11月17日,中國恒大公告稱,出售其持有的恒騰網絡全部股份,總價為21.28億港元。同日,融創中國也公告稱,已將3.35億股融創中國配售股份和1.58億股配售股份配售予不少于六名承配人,兩項配售合計所得款項凈額約9.42億美元。而在此之前,融創中國已在短短十天內通過出售貝殼股票、轉讓項目股權等動作回籠資金超70億元。


此外,近兩個月來,已有包括新城、世茂、正榮、融信、弘陽、金輝、旭輝、中梁在內的15家房企回購不同規模的美元債,回購總金額超過11億美元,約合人民幣70億元以上。


但需注意的是,中指研究院數據顯示,2022年房企海外債將面臨更大考驗,年度到期債務規模3560.2億元。按季度來看,一二季度合計到期余額分別為983.3億元和983.9億元,三四季度到期余額分別為852.6億元和740.4億元。


“除加大營銷、緊抓回款,必要時房企通過出售項目或尋求股權合作等方式來穩定資金鏈、盤活自身現金流外,還要量入為出、審慎拿地,精細化運營。”中指研究院認為,房企要“節衣縮食”過緊日子,改掉“黃金時代”大手大腳的“壞毛病”。


作者:陳 利
來源:每 經 網

責任編輯:Tnews

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