地產股權信托是個“偽命題”?

時間:2022/01/11 10:07:20用益信托網

2021,似乎是信托公司不甚安心的一年:地產額度和融資類額度雙雙受限,金融同業通道壓降至零,而隨著地產市場風險的逐步暴露,表內外風險資產的處置也被提上日程。


一方面是傳統自留地的漸次壓縮,另一方面則是創新轉型的試水推進。


而在地產這塊信托公司“自留地”上,創新也必不可少。


但是,似乎也碰到了不少釘子。


信托公司做地產股權,沒辦法做到像真正的股東單位一樣管理項目公司,期間管理能力跟不上,同股同權項目又不好募資,風險緩釋措施也不好把握,就好比突然讓常年只會放貸款的銀行業務經理轉行去做PE/VC投資,不難想象最后的結果會是啥樣。


咋辦?那就去做一些和傳統非標模式相近的業態,比如附帶對賭、回購的優先股,單一定向發行私募債,以及頻繁跳息的永續債,依靠個人的聰明才智和一些小小的靈活創新,既不會違背監管的要求,又能守著自己的一畝三分地兒繼續舒服下去。


而隨著這種打著投資類業務的名義實際開展融資類業務的模式統統被認定為“假投資類”業務,過去兩年信托發明的“創新”模式逐漸走向終點。


做同股同權?雙方的利益訴求往往又難以協調。


對于開發商來說,股也好、債也好,我需要的就是一筆錢,可以是項目貸,也可以是公司貸(當然后者最好)。給你一個預期收益,我拿到足夠的資金,如果可能的話在各項目間周轉一下,如果要求嚴格的話就專門用到這個項目里面。


所以,開發商的核心利益訴求,一句話就是多給錢,少管事,便宜點兒。


以債權的形式拿到資金,無論項目利潤率是高還是低,成本都是固定的。但以股權的形式拿到資金,情況就差的比較大了:股權直投也好,認購有限合伙LP份額也罷,如果底層項目去化慢、利潤率低,那作為股東的融資方也會承擔相應的責任;但如果項目去化率高、利潤率高,意味著要給融資方分更多的錢,我自己吃掉不香嗎?


所以,好的項目往往開發商并不愿意拿出來做股權融資,愿意拿出來的項目多多少少會有一些瑕疵。如果是好一些的項目,也不愿意直接給到同股同權的收益分成,搞一個保底收益+封頂浮動,或者去化率達到多少強制回購股權,得,那就又變成債了。


算賬、搞錢、花錢、掙錢、搞報表,再繼續算賬、搞錢,現在的大環境下,開發商越做越不像開發商,而更像金融機構。


信托公司要的是啥?選擇跟房企合作,無非是以往合作比較多、對行業的認知足夠深入,加上資金需求量比較大、最重要的是能接受相對比較高的資金成本,所以和你玩一玩、搞一搞,債也好、股也好,能做的肯定就做。


一句話,信托公司的核心利益訴求是:收益、穩定的收益、盡可能高的收益。


以前做債,收益穩定、好募資、出了問題還能及時把抵押物查封掉,沖抵一部分資金風險。但股就不一定了,優先股不用多說,同股同權項目一來沒有足額的抵押物,出問題找不到風險緩釋的手段;二來需要更加成熟的價值判斷能力,風控和期間管理要求比債高的多;三來資金需求期限往往更長,而且沒辦法給出固定的回報,投資者很難接受。


但是,融資類額度越來越緊張,只能繼續做股,而且是真股,同股同權。


現在的市場環境下,想找到優質的交易對手并不容易。央企、國企能不能做的進去?民企敢不敢做?跟誰做?怎么選項目?怎么管理?信托公司需要更加慎重地選擇交易對手、拿到更多的控制權、參加更多的經營管理、爭取更多的超額收益分配。


這樣一來,信托公司越做越不像金融機構,反而更像開發商,精打細算,量入為出,還要深入一線項目,實地調研、實地管控。


雙方的利益訴求不一致,決定了在合作上存在天然的芥蒂。


地產股權投資,似乎已經成了信托公司轉型發展的“偽命題”,要么還是用債的思維來做股,要么就是用真股的思路做,但努力下來發現很難落地。


但是,地產股權真的是偽命題嗎?


說到底,對開發商來說,地產股權并不是唯一的選擇,就算拿不到銀行貸款和債券融資,仍然還有融資信托可以用,哪怕額度越來越少,但成本仍然可控、項目靈活性也更高。


對信托公司來說,哪怕額度再少,終歸是還有,仍然是重要的“飯碗”。對于業務部門來說,辛辛苦苦談半天地產股權交易對手,很可能一年到頭做不成一單項目,KPI咋完成?


而這,似乎也成為雙方沒能合作成真股權的核心問題。


而隨著對房企經營、項目管理和融資監管的愈發規范,各類資金對項目經營管理的要求愈發趨同,房企只能算小賬、摳細賬,既不容易遇到“開張一回吃一年”的好項目,也難碰到一個項目虧個底朝天的場景,這種情況下地產股權似乎也并不是不能接受。


對信托公司來說,隨著地產風險類主體和項目逐漸出清,股權類項目的風控難度將逐步趨緩,加上在五年內將全行業融資類信托業務規模壓降至零的預期下,如果再不慢慢培育地產股權核心能力、捋清業務機制,信托公司或許就會失去房地產這塊“自留地”。


所以,先潛下去,再來個鯉魚打挺,或許對于雙方地產股權業務合作來說,不能說是最好的選擇,但也是最現實的選擇。


潛下去的階段,似乎也是地產股權信托被懷疑“偽命題”的時期。


隨著冬去春來、鯉魚打挺而起,地產股權信托,將被更多人認可、追逐和期待。




作者:鄭 斌
來源:資 管 云

責任編輯:Tnews

今日頭條更多
資訊頻道子頁-第一短幅
資訊頻道子頁-第二短幅
資訊頻道子頁-底部通欄長幅