募集規模“大滑坡”地產信托還有新出路嗎?

時間:2020/10/17 09:02:54用益信托網

強監管下,房地產類產品的發行情況出現明顯滑坡。


據公開資料不完全統計,9月房地產類信托募集資金347.7億元,環比減少39.86%,規模占比24.77%,環比減少11.01個百分點。


用益信托研究員喻智認為,這或與房企融資受到“三四五”新規影響有關。


那么,嚴控之下的地產信托未來發展模式會發生什么樣的變化?對于信托行業來說,又能否平穩度過轉型的“瓶頸期”?


地產信托募集規模下滑


用益金融信托研究院相關數據顯示,9月集合信托產品發行規模下滑。據公開資料不完全統計,9月共計發行集合信托產品1667款,與上月同時點相比減少6.37%,發行規模1893.27億元,與上月同時點相比減少0.56%。


總的來看,9月集合信托產品的發行下滑幅度不大,但房地產類產品的發行情況出現明顯的滑坡。在喻智看來,這或是受到房企融資“三四五”新規的影響。


“三四五”融資新規,也就是“三道紅線、四檔管理、5%的增速閾值”。


“三條紅線”即,房企剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍,只要房企觸碰其中“一道紅線”,有息債務將被限制在5%以內。按照踩線的條數不同,從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理,每降一檔,企業有息負債規模增速閾值的上限增加5%;即如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”,有息負債規模以2019年6月底為上限,不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”,有息負債規模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”,有息負債規模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”,有息負債規模年增速不得超過15%。此外,拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。


募集規模方面,9月房地產類信托募集大幅下滑。據公開資料不完全統計,9月房地產類信托募集資金347.7億元,環比減少39.86%,規模占比24.77%,環比減少11.01個百分點。


金融監管研究院副院長周毅欽在接受記者采訪時表示,產業政策和監管政策對資產端客戶特別是房地產企業影響較大,客戶需求將有所壓縮。同時,近年來信托的風險資產比例不斷攀升,少部分信托公司的輿情事件發酵,引發負債端客戶憂慮,不利于產品的有效發行,因此內外部的環境因素都將影響到信托產品規模有所下滑。


“另外,行業利率下行或者保持低位是大概率事件,因此未來信托產品的收益率也將有小幅的下滑。”周毅欽補充道。


金樂函數信托分析師信托業內人士在接受記者采訪時表示,信托業面對史上最嚴格房地產政策已持續超過一年,而且可以預計房住不炒作為國策會堅決執行下去。


“部分房地產信托占比高的信托公司之前已調降了不少比例,個別開展房地產業務較少的公司臨時暫停房地產業務也是有可能的,不過傳統開展房地產業務的公司這塊業務預計還是會延續下去。”信托業內人士進一步指出。


展業模式或發生變化


多位受訪人士告訴記者,房地產類信托產品的展業模式預期會出現顯著的變化。


在該信托業內人士看來,房地產作為國民經濟的重要組成部分,信托業會持續深耕,只是業務開展方式會更多元化,業務精細度會顯著提升。


有分析認為,嚴監管下,目前百強房企的融資策略和融資步伐開始變得異常保守,主體資信、評級優質的開發商融資尚且困難,主體偏弱的中小開發商的融資情況更是雪上加霜。


那么,以往信托房地產業務中的交易對手下沉策略是否還能行得通?


對此,信托業內人士告訴記者,對于我國多如牛毛的房地產開發商來說,數量的大幅減少是必然趨勢,在未來的房地產開發領域并不需要那么多公司,也容納不了那么多公司,更可能的是中小開發商退出市場或者專注于行業上下游某一個細分市場。


“對應地,信托地產業務交易對手下沉策略現在得看交易對手資源稟賦情況,而不是盲目的下沉了,更多的是做并購、合作開發、品牌注入等多元化的解決方案,這個過程至少還會持續一個經濟周期。”信托業內人士補充道。


不過,也有觀點認為,在新規正式落地之前,短期內房企選擇信托方式融資的現象會有增多。


諸葛找房數據研究中心分析師陳霄在接受記者采訪時表示,一直以來信托融資方式靈活性高,成為房企青睞的融資方式之一,但融資成本也相對更高。在面臨新規的嚴格限制下,一些高杠桿的中小房企或將開啟高息融資的道路,更加依賴成本較高的信托融資等方式。


非標轉標“如火如荼”


在信托行業整體壓降融資類信托的背景下,標品信托正逐漸增多。


上海地區某信托公司財富管理工作人員告訴記者,未來信托標準化產品會越來越多。這一點從公司招聘方面的信息也可以看出來,只有非標產品相關從業經驗的人員沒有以前那么“吃香”了。


不過,該人士也表示,目前很多投資者將信托產品默認為固收產品,凈值化產品在短時間之內恐怕難以快速被客戶接受,預計需要一個過程。此外,行業風險也在逐漸暴露,但不同信托公司之間差異很大。經歷這個“瓶頸期”后,行業發展大概率還是平穩向上的。


喻智認為,標品信托的增長或成為支撐金融類信托產品規模增長的重要因素。下半年以來,信托行業在監管要求下大力壓降融資類信托產品的規模,標品信托成為信托公司轉型發展過程的布局重點。


與此同時,信托產品凈值化亦有提速的新動作。記者獲悉,由中國信登、信托業協會、中債估值中心等聯合制定的《信托公司信托產品估值指引(征求意見稿)》已下發至信托公司。中國信登與中債估值中心簽署了估值服務協議,同時與上海信托、陸家嘴信托、華寶信托、粵財信托、渤海信托、中建投信托、陜國投信托、國投泰康信托、長城新盛信托等9家首批試點機構簽署了估值試用意向協議。


某資深資管從業人士告訴記者,在資管領域占據重要地位的房地產融資正面臨著供給端、需求端嚴格管控的情況,以往地產商“高負債、高杠桿、高擴張”的日子或一去不返。在這種情況下,發展趨勢更傾向于股權投資、精準投資。因此,估值的陽光化、凈值化越來越重要。也只有這樣,才能真正實現“賣者盡責、買者自負”的目標,真正做到打破剛兌。


作者:吳 林 璞
來源:國 際 金 融 報

責任編輯:jiangyuyan

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