用益-信托經理參考:央行年度指出少數信托已劣變為高風險機構

時間:2020/11/13 06:27:09用益信托網

一周重點關注:

 

● 央行:資金要去實體經濟 不要去玩錢生錢的游戲

● 前10月我國進出口總值25.95萬億元 同比增長1.1%

● 人民幣勢如破竹 已收復貿易戰開打以來的一半失地

● 網絡小貸迎來最強監管,八成公司恐將面臨轉型或淘汰

● 公募行業頭部化加劇 權益產品全方位向大公司集中

● 央行報告:資管行業轉型取得積極進展

● 證券私募駛入快車道 國內百億私募突破60家

● 央行年度重磅報告!少數信托已劣變為高風險機構

● 通道業務下跌六成 信托業資產余額連續11個季度下跌

● 新一輪增資擴股開啟 部分信托公司亟需提升資本實力

● 社融里的信托貸款:9月末較高峰已跌去1.6萬億

● 中國信登與中債估值中心聯合試發布首批信托資產估值

●【觀察】資產配置時代已至 信托公司大有可為

●【觀察】信托行業“資產荒”真的來了?

●【干貨】服務信托能否讓長租公寓有亂到治?


一、財經視點

 

■ 央行:資金要去實體經濟 不要去玩錢生錢的游戲


11月6日,國務院政策例行吹風會舉行,介紹金融機構合理讓利落實進展有關情況。央行副行長劉國強談貨幣政策時表示,政策要有確定性,貨幣政策主要是三個方面,首先是量上要有一定的數量,當然不能太多,不能溢出來。另外,資金價格總體呈下降趨勢,要有確定性的預期。資金要去實體經濟,不要去玩“錢生錢”的游戲。讓這三個確定性應對高度不確定性,效果是好的。當前國內經濟復蘇態勢良好,央行的政策利率和貸款市場報價利率(LPR)均保持穩定,企業貸款利率持續下行,并處于歷史較低水平。


點評:從劉國強的講話來看,央行將繼續維持穩健的貨幣政策,同時降低貸款利率,支持實體企業發展。顯然,央行最新定調的貨幣政策低于市場預期,對股市、樓市來說,可能是一個利空。

 

■ 10月財新制造業PMI為53.6 已連續8個月保持擴張


11月2日公布的10月財新中國制造業采購經理人指數(PMI)保持了環比回升態勢,為53.6,顯示制造業穩步擴張,其中,新接業務總量、產量增速等都創下了近十年的新高,表明后疫情時代制造業的修復仍在加速進行。這反映在企業預期上,則是制造商對未來12個月的產出前景信心增強,樂觀度升至2014年8月后最高點。從公布的數據看,企業預期改善具體為企業主動補庫存意愿強烈,但用工方面仍較為謹慎。


點評:隨著國內疫情形勢趨穩,經濟修復依然是目前宏觀經濟的主線。制造業供需同步向好,企業主動補庫存意愿強烈,價格水平趨穩,企業經營狀況改善,企業家信心高漲。盡管海外疫情反復對出口有一定抑制,就業的完全恢復也有賴于更強、更持久信心的建立。考慮到上月國家統計局公布的消費、投資、工業生產等月度數據普遍好于預期,經濟恢復還將持續數月是大概率事件。

 

■ 前10月我國進出口總值25.95萬億元 同比增長1.1%


據海關統計,今年前10個月,我國貨物貿易進出口總值25.95萬億元人民幣,比去年同期(下同)增長1.1%。其中,出口14.33萬億元,增長2.4%;進口11.62萬億元,下降0.5%;貿易順差2.71萬億元,增加16.9%。10月份,我國外貿進出口2.84萬億元,增長4.6%。其中,出口1.62萬億元,增長7.6%;進口1.22萬億元,增長0.9%;貿易順差4017.5億元,增加34.9%。


點評:外貿持續回暖說明中國經濟復蘇不是“曇花一現”。當前,新冠肺炎疫情仍在多國蔓延,世界經濟仍面臨巨大不穩定不確定性,我國應繼續加強“六穩”“六保”工作,做強產業鏈,暢通供應鏈,不斷培育外貿新優勢。

 

■ 人民幣勢如破竹 已收復貿易戰開打以來的一半失地


人民幣正在上漲,收回美國總統特朗普貿易戰所致失地的征程已行至過半。人民幣本周有望上漲0.9%,至1美元兌6.6303元人民幣,兩年多來首次接近關鍵水平6.6。自5月下旬以來人民幣已飆升8%,將中美陷入從貿易到知識產權等各方面爭端以來的跌幅挽回了逾一半。之前人民幣匯率曾跌至十年來的最低水平。中國央行已連續十日將人民幣中間價設在弱于分析師和交易員預期的水平上,這表明當局可能正在尋求減緩升勢。


點評:支撐近期人民幣升值的因素是,利率廣泛高于美元借貸成本,以及中國從新冠病毒大流行中的經濟復蘇相對較快。喬·拜登贏得美國總統選舉的前景也在增強人們對人民幣的信心,因為民主黨對華政策料將沒有那么強的敵意,或者至少更加可預測。

 

■ 央行:我國建成世界最大的企業和個人征信系統


中國人民銀行副行長陳雨露11月6日在第三屆進博會舉行的“普惠金融建設和數字化發展”主題論壇上表示,我國建成了世界最大的企業和個人征信系統,基本實現了經濟主體的全覆蓋。由人民銀行牽頭推動建設的全國集中統一的金融信用體系基礎數據庫,已經成為全球覆蓋人口最多、收集信貸信息量最全的企業和個人征信系統。截至目前,已累計收錄近11億自然人,6000萬戶企業及其他組織的信用信息。

 

■ 地方政府債券發行近尾聲 前10個月發債超6萬億元


11月4日,財政部公布數據顯示,截至10月底,今年累計發行地方債61218億元。這一規模創歷史新高,體現了積極財政政策逆周期調控力度。截至10月底,新增債券發行44945億元。其中,一般債券發行9479億元,完成全年計劃的100%;專項債券發行35466億元,完成全年計劃(37500億元)的94.6%,完成已下達額度(35500億元)的99.9%。綜合財政部相關數據統計發現,地方政府新增債券資金投向最多的領域是市政建設和產業園基礎設施,占比約三成。交通基礎設施領域緊隨其后,占比超過兩成。另外科教文衛、脫貧攻堅、農林水利、生態環境等民生領域也是重點投資領域。

 

■ 三部門:研究推動對會計事務所執業失信行為的聯合懲戒


據財政部網站11月2日消息,近日,財政部、國務院國資委、銀保監會共同印發《關于加強會計師事務所執業管理切實提高審計質量的實施意見》,提出了10項政策措施,其中包括加大會計師事務所信息披露力度,滿足企業選聘會計師事務所信息需求,自覺接受社會公眾監督。加強注冊會計師行業誠信體系建設,研究推動對執業失信行為的聯合懲戒,對負有責任的會計師事務所及相關責任人,嚴格處罰措施。

 

二、同業新聞

 

■ 網絡小貸迎來最強監管,八成公司恐將面臨轉型或淘汰


11月2日晚間,中國銀保監會、中國人民銀行在官網公布《網絡小額貸款業務管理暫行辦法(征求意見稿)》,對網絡小貸公司的注冊資本金、業務范圍、貸款金額和用途、聯合貸款等方面做出新的規定,引發行業強烈關注。根據網貸之家統計,截至2018年末,經營網絡小貸業務的小貸公司共有249家,其中97家注冊地集中在廣東和重慶兩地。


點評:上述新規一旦實施,八成以上的網絡小貸公司都會面臨轉型、轉讓、甚至退出的問題。高門檻掣肘下,未來小貸牌照或成“雞肋”,互聯網巨頭將通過消費金融牌照或銀行牌照入局。

 

■ 券商資管發力權益類公募產品 年內最高收益達67%


Wind數據顯示,截至目前,全市場共有136只權益類券商資管公募基金(簡稱權益基金),較去年底增近五成;規模達1520.49億元,較去年底增加27.71%。在業績方面,截至11月5日,扣除成立時間不足半年的新發產品,在108只有數據統計的權益基金中,共有8只年內凈值增長超過50%,且近一半產品年內凈值增長超過30%,其中收益率最高的財通資管價值成長年內回報率達到67%。


點評:券商資管進行公募化轉型是必須而不是選擇。從國際資管機構業務構成來看,公募與私募空間對比是10倍至30倍,私募機構是小而美,公募市場則憑借其巨大的潛在規模,成為下一個資管機構爭奪的主戰場。

 

■ 公募行業頭部化加劇 權益產品全方位向大公司集中


天相投顧數據顯示,截至9月底,權益基金規模為5.73萬億元,其中權益基金管理規模前20位的基金管理人的權益基金管理規模合計4.09萬億元,占據了71%的市場份額。不僅如此,權益基金規模在1000億元以上的基金公司也進一步擴容,19家基金管理人邁入“千億俱樂部”。


點評:當前公募基金行業競爭已頗為激烈,對于中小基金公司而言,要想實現突圍,一方面,要踏踏實實做好業績。只有那些在中長期獲得穩健收益、回撤較小的基金,才會獲得投資者的長久信任,并實現規模的持續擴容;另一方面,當前市場上基金數量已超過7000只,基金公司也要有經營基金的意識。

 

■ 銀保監會:前三季度商業銀行實現凈利潤1.5萬億


銀保監會副主席梁濤在11月6日國新辦政策例行吹風會上介紹,當前,我國銀行業保險業資產負債呈現平穩增長態勢,主要經營和監管指標處于合理區間。數據顯示,三季度末,我國銀行業金融機構總資產314.7萬億元,同比增長10.5%,其中各項貸款178.6萬億元,同比增長12.6%;總負債288.7萬億元,同比增長10.7%。保險公司總資產22.4萬億元,同比增長12.4%。前三季度,商業銀行實現凈利潤1.5萬億元,同比下降8.3%。三季度末,銀行業不良貸款余額3.7萬億元,不良貸款率2.06%。

 

■ 央行報告:資管行業轉型取得積極進展


近日,人民銀行發布了《中國金融穩定報告(2020)》,對2019年以來我國金融體系的穩健性狀況進行了全面評估。報告認為,人民銀行會同相關部門堅決打好防范化解重大金融風險攻堅戰,取得重要成果。其中特別提出,出臺資管新規相關配套細則并推動平穩實施,影子銀行無序發展得到有效治理。目前,我國已形成由商業銀行、商業銀行理財子公司、信托公司、證券期貨經營機構、金融資產投資公司、保險資產管理公司等金融機構組成的資產管理行業格局。人民銀行表示,下一步,將繼續加強各類資管產品運行情況監測,會同監管部門穩妥有序推進資管業務整改,培育長期資金,擴大對外開放,為資管行業轉型升級提供良好環境。

 

■ 證券私募駛入快車道 國內百億私募突破60家


證券私募管理規模逐步攀升,百億私募機構數量也是與日俱增。根據私募排排網不完全統計,截至10月底,國內百億私募為60家,再度刷新歷史新紀錄。管理規模在近期突破百億(非首次破百億)的私募機構包括通怡投資、上海大樸資產、聚鳴投資、金匯榮盛財富、嘉懇資產、誠奇資產、衍復投資等。從私募做到百億,又將開拓公募業務,“私轉公”浪潮一直奔騰不息。

 

■ 保險資金年化收益已達5.2% 年底打算落袋為安


據獲悉的行業數據,今年前三季度,保險資金運用收益共計7823.46億元,資金運用平均收益率3.92%。也就是說,簡單年化收益率達5.23%。截至三季末,保險資金運用規模約為20.71萬億元。對于年尾的操作,有保險機構投資負責人表示,整體上由于機構在股市上大多獲益不少,在絕對收益考核下,一類會傾向于落袋為安,另一類操作會是調倉,對看好的市場板塊提前布局。

 

三、信托動態

 

■ 央行年度重磅報告!少數信托已劣變為高風險機構


11月6日,央行發布《中國金融穩定報告(2020)》,對2019年以來我國金融體系的穩健性狀況進行了全面評估。在談到信托業時報告認為,目前,經濟下行壓力加大,信托業風險加速暴露,少數信托公司已劣變為高風險機構。信托業風險暴露加快,存在外溢可能。信托業強監管、嚴排查使行業風險暴露更為充分。截至2019年末,信托資產風險率2.67%,較上年同期大幅上升1.69個百分點,其中:信托公司承擔風險管理責任的主動管理類信托資產風險率3.04%,同比上升1.75個百分點,相關風險可能跨行業、跨市場、跨區域傳染;由其他金融機構等委托人承擔風險管理責任的事務管理類信托資產風險率2.29%,同比上升1.53個百分點,隨著“去通道”“去嵌套”深入推進,信托通道委托方的風險將顯性化。


點評:這應該是監管層對當前新托業風險的最新表態,值得關注。表明部分信托公司的激進或違規經營行為已經引起了管理層的高度重視,且影響到了整個信托業的形象和聲譽,這將至少在短期內對信托業的發展產生不利影響,而消除這些影響則需要花更多的時間。

 

■ 通道業務下跌六成 信托業資產余額連續11個季度下跌


近日,銀保監會對外披露,伴隨信托業治亂象、防風險、補短板和促轉型等工作持續開展,信托行業在回歸信托本源及健康發展方面,僅取得積極成效。通道業務規模大幅壓降也造成信托資產余額連續數季度下跌。據銀保監會披露的數據,截至本季度末,通道業務規模連續11個季度壓降,金融同業通道業務規模4.22萬億元,較年初減少1.49萬億元,同比下降36.16%,較2017年末峰值壓降近六成。


點評:通道業務是一定時期金融市場不完善的產物,雖然一定程度彌補了現有金融體系不足,但同時也帶來了巨大的金融風險和隱患,經過監管部門多年的治理和整頓,信托業通道業務壓縮取得了較好的效果,有效地化解了信托市場的風險。預計通道業務的清理已經接近尾聲。

 

■ 新一輪增資擴股開啟 部分信托公司亟需提升資本實力


信托公司迎來新一輪增資擴股熱潮。據不完全統計,今年以來,已有超過十家信托公司陸續宣布增資,包括國投泰康信托、陜國投、五礦信托、建信信托、華澳信托等。此外,民生信托、光大信托均提出要引入戰略投資者,盡快完成增資工作。這些信托公司一旦完成增資,注冊資本超百億元的信托公司將達到8家。


點評:增資將提升風險抵御能力,增強社會公信力和資產償付能力,更好地滿足監管機構在注冊資本、凈資本等方面的審慎監管指標和風險控制的要求。同時,有利于其拓展業務發展空間,推動業務轉型和創新。

 

■ 社融里的信托貸款:9月末較高峰已跌去1.6萬億


央行2日發布《2020年前三季度地區社會融資規模增量統計表》。整體來看,央行10月14日公布的9月份新增社融規模較大幅度超出市場預期,明顯高于往年同期水平。從細分項來看,信貸、新增未貼現銀票、股票融資和地方政府專項債是支撐社融同比多增的主要因素,企業債券和信托貸款對社融有所拖累。作為主要的表外融資方式,信托貸款已經連續八個月為負增長。截至9月末,信托貸款存量7.03萬億元,增速為-8.5%,為年內降幅最大。相較于2018年2月末的歷史高峰8.65萬億元,已跌去1.62萬億元。

 

■ 中國信登與中債估值中心聯合試發布首批信托資產估值


2020年10月30日,中國信托登記有限責任公司與中債金融估值中心有限公司聯合試發布首批中債-中信登信托資產估值,為信托公司落實《資管新規》和今后出臺的《信托公司資金信托管理暫行辦法》相關要求,實施信托產品凈值化轉型提供了可落地、可執行的解決方案。此次試發布的首批估值結果面向上海信托、陸家嘴信托、華寶信托、粵財信托、渤海信托、中建投信托、陜國投信托、長城新盛信托等8家首批簽約試點信托機構定向發布,內容包括估值收益率、估值全價和估值凈價等資產估值指標;估值資產包括了非標準化債權類資產和附回購特征的資產收(受)益權類資產等。首次發布估值結果的信托資產97只,涉及估值結果108條。

 

■ 10月金融反腐追蹤 信托行業1人 國有大行3人


剛剛過去的10月,金融反腐依舊呈現高密度態勢。據澎湃新聞不完全統計,10月份,金融領域有11人被查,還有1人因嚴重違法違紀被雙開。被查的11人中,國有大行3人,為中國農業銀行榆林分行原黨委書記、行長高衛東,中國工商銀行私人銀行部原黨委委員、副總經理徐衛東,中國農業銀行白銀分行原黨委書記、行長劉興富;政策性銀行1人,為中國農業發展銀行梧州分行黨委書記、行長湯松;股份制銀行2人,為浙商銀行資本市場部副總經理鄒建旭,中信銀行濟寧分行原黨委書記、行長王中興;農信系統2人,為河南博愛農村商業銀行原黨委書記、董事長祝興金和河南焦作市中站區農村信用合作聯社原黨委書記、理事長郎勇生;金融控股集團1人,為廣州金融控股集團有限公司黨委書記、董事長李舫金;金融監管部門1人,陜西省榆林市地方金融工作局局長葛三喜;信托行業1人,為原華宸信托有限責任公司董事長、黨委書記劉玉瀛。

 

■ 京投發展完成18億元永續信托貸款 初始利率5.89%


11月6日,京投發展股份有限公司發布了關于公司與昆侖信托進行永續信托貸款融資進展的公告。此前,于2020年6月,京投發展與昆侖信托簽署了《永續信托貸款合同》,由昆侖信托通過信托計劃項下的信托資金向京投發展發放永續信托貸款,金額為不超過18億元人民幣,用于公司投資項目的開發建設。永續信托貸款期限為無固定期限。初始貸款期限為5年,初始貸款期限屆滿后的每1年為一個延續貸款期限。利息方面,該筆信托貸款的初始利率為5.89%/年,重置利率自每筆貸款放款日起滿5年之日開始調整利率,其后每2年調整一次。

 

■ 中信信托獲選浙江省職業年金計劃受托人


繼今年8月份成功中標廣東省職業年金計劃、實現行業零的突破之后,10月29日,中信信托再獲突破,成功入選浙江省職業年金計劃受托人,也是行業唯一入選的信托公司。職業年金是指機關事業單位及其工作人員在參加機關事業單位基本養老保險的基礎上,建立的補充養老保險制度。據非官方數據統計,2020年上半年,職業年金基金收入共計1826億元,已覆蓋3784萬職工,累計結存金額超過1萬億元。目前,全國能夠參與職業年金受托人投標的機構共13家,其中7家養老保險公司,4家銀行,2家信托公司。

 

四、市場觀察

 

■ 資產配置時代已至 信托公司大有可為


資管新規深刻影響著信托行業,曾依賴非標投資、通道業務而迅猛發展的信托壓力陡增。那么,在行業向凈值化、標準化轉型的背景下,標品市場的局面該如何打開?


主要觀點:

1、2018年4月資管新規出臺后,信托業迎來了剛性轉型期,回歸本源、發力主動管理業務自此成為行業的高頻詞,TOF(基金中的信托)也進入了發展快車道。TOF業務的加速發展背后是客戶資產配置需求的爆發。近些年房地產投資的擠出效應愈發明顯,資本市場的收益回報明顯提升,因此投資者對TOF和FOF的需求更為強烈,TOF業務正在迎來自己的春天。

2、數據顯示,截至2020年9月底,共有24家信托公司開展TOF產品業務,處于存續期或待設立的TOF產品逾250款。據了解,平安信托也正在打造“安穩、安鑫、安勝”三條絕對收益產品線,上述三款全新的TOF信托產品將于10月下旬陸續推出。

3、TOF和FOF類產品的核心在于資產配置,對于金融工具的豐富性要求較高,如果只能配置股票和債券,這類產品的優勢便無法發揮,因此TOF業務和公私募市場的發展緊密相關。

4、信托的靈活性是TOF產品與生俱來的優勢。在投資品種、投資比例上,信托限制相對較少,可以多資產、多策略、多形態選擇產品和管理人。

5、在選擇基金管理人時,需要將定量指標與定性指標相結合。可以總結為4P框架,即考察基金管理人的投資理念和投資策略(Philosophy)、投資業績表現(Performance)、投資管理過程(Process)、投資團隊和人員(Professional)。

 

■ 信托行業“資產荒”真的來了?


在優質資產稀缺,高收益產品難覓的情況下,集合信托產品“秒殺”“哄搶”現象再次出現。當前信托理財市場供不應求,又開啟了新一輪的“秒殺”模式,優質項目難覓蹤影,信托行業“資產荒”真的來了?


業內觀點:

1、本輪“資產荒”是在疫情沖擊、“資管新規”實施、疊加限制房地產業務和壓減非標融資業務多重共同因素影響下的結果,這種狀態預計可能會持續一段時間。

2、優質資產一直是市場追逐的對象,資產荒本質上是優質“資產荒”,本輪政策因素疊加疫情影響加重了“資產荒”的狀態。而利率下行的情況下,更是強化了優質信托項目遭搶購的情況。

3、“資產荒”并不是指沒有資產可投,而是高收益的優質資產越來越少,體現在信托產品上就表現為,投資者雖然有資金但找不到好項目;有了好的項目,又出現了收益較低的情況。

4、事實上,“資產荒”從春節后就開始了,因為疫情的原因盡調也很少,再加上疫情反復,有的項目自然會推遲,不能準時完成。

5、“資產荒”下,優質項目的收益率也處于較低行情,普遍在7%-7.8%左右,較年初下降了0.5-1個百分點,收益率在8%的信托產品更是難覓。

 

■ 一周信托、資管產品市場綜述


信托:

1、本周(11月2日-11月08日)集合信托市場回調,募集規模大幅回落。據公開資料不完全統計,本周共有202款集合信托產品成立,環比減少0.49%;募集資金163.68億元,環比下滑47.45%。

2、本周集合信托發行市場繼續上行趨勢,發行規模維持在500億元線上。據公開資料不完全統計,本周共43家信托公司發行集合信托產品255款,環比增加10.87%;發行規模531.07億元,環比增加3.39%。

3、本周各投資領域的集合信托產品規模增減不一。據統計,本周金融類集合信托募集資金82.77億元,環比減少40.06%;房地產類信托的募集規模38.42億元,環比增加20.51%;基礎產業類信托募集資金6.17億元,環比減少71.12%;工商企業類信托募集資金35.83億元,環比下滑70.01%。

 

資管:

 

 

五、干貨推薦

 

■ 服務信托能否讓長租公寓有亂到治?

 

1、轉型之服務信托

 

2020年已近尾聲,這一年對信托來講是極其特殊的一年,不僅因為新冠疫情的爆發,也是因為整個行業監管政策的大變革。整個信托行業都處在轉型動蕩的時期,思想的碰撞來的格外激烈,各家信托公司的轉型思路也不甚相同,信托公司大致的轉型思路可以分為四種類型:

 

一種是觀望型,他們的存量業務短期內仍能支撐公司業績需要,打算看同行業其他公司如何轉型,最后進行模仿,這是一條成本低的路,但是比較被動;

 

二是繼續深挖現有業務的潛力,不斷創新業務模式,比如地產項目、政府平臺項目的股權模式,很多信托公司都在積極探索實踐,并已經初步形成了可復制的業務模式;

 

三是積極布局投資領域,如資本市場、私募股權投資等等,這些領域有些信托公司已經形成了先發優勢,有些信托公司正在組建自己的業務力量,可以預見在未來,信托公司也將成為這些市場中的一份不可或缺的力量,但仍需資本、人力的投入和時間的積累。在這個領域,信托公司也分為兩派或者兩個階段,有的主要通過與投顧機構合作來展業,有的通過自建投研能力來展業;

 

四是布局前瞻性的領域,如養老信托、家族信托、慈善信托等領域,這些業務類型短期內無法形成業績,僅少數信托進行摸索,但這些業務是信托真正的獨特優勢所在,在將來會成為信托的主要業務之一。這些類型的信托都屬于服務信托的范疇。

 

服務信托是監管在《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》首次明確定義的一種信托類型,但其實服務信托一直都存在,只是之前沒有被明確提出罷了。截止到2020年10月,中信登數據顯示,服務信托作為信托行業的新發展方向,累計存續的初始募集規模約為3.25萬億,包括資產證券化信托、家族信托、保險金信托和企業年金信托等。這個數據很有意思,資產證券化信托占據了絕大部分比例,其他類型服務信托占比很小,當然資產證券化信托也是服務信托的一種,只是信托在其中一直都是扮演通道的角色,并沒有形成自己的制度優勢,而且資產證券化信托已經是非常成熟的產品了。

 

根據監管對服務信托的定義,服務信托是以賬戶為載體,運用信托制度優勢的業務模式,這也就要求信托在開展此類業務時,一定是賬戶系統先行,這就需要信托公司積極擁抱科技。理論上,服務信托的應用場景很豐富,只是受限于相關制度法規的不健全,很多可以使用服務信托的場景一直處于“裸奔”的狀態。前段時間長租公寓行業爆出了很多負面輿情,不少公寓公司跑路,留下了一地雞毛。通過對這些案例進行研究,可以發現,服務信托可以是一種解決長租公寓亂象的方案。

 

2、長租公寓現狀

 

在房價高企的城市里,對于年輕人來講,通過自己的努力購房成了一件越來越難的事情,因此對于很多注重居住品質的年輕人來講,長租公寓成為了一個比較好的選擇。但是這個行業仍處在一個野蠻生長的階段,給很多租客帶來了經濟損失。前不久,長租公寓行業再次爆出了負面輿情,杭州的友客、巢客和上海的嵐越公寓相繼暴雷,簽約的租客、業主陷入了兩難境地,業主沒有收到租金要收房,而租客已經交了一年的房租卻被要求騰房,有的租客的房租是通過銀行申請的租金貸,房子被收回后還不得不繼續還貸款,否則征信就有了污點,因為租房反而影響了以后買房、貸款,給了那些剛步入社會的年輕人沉重一擊。

 

長租公寓的參與主體按照經營模式、物業是否自持、公司背景等維度分類各不相同。目前暴雷的長租公寓公司都是非自持物業,且多數為創業背景、中介公司背景的公司。自持物業的長租公寓公司一般都是房地產開發公司,影響其業務開展的主要問題是融資以及租售比。但對于那些非自持物業的公司,主要影響因素則是收房價格、運營成本,租售比反而并沒有什么影響。

 

為了搶占市場,在資本力量的推動下,2018年很多長租公寓公司都提高了收房價格,從而也間接推動了部分區域的租賃市場的價格上漲。

 

除了高收,長租公寓行業還面臨著低租的問題。很多公司在高收以后,短期內卻無法以高價租賃出去。市場上的租賃價格是經過長期供求關系平衡形成的,本身具有一定的穩定性,雖然很多城市的房租每年都會有一定幅度的上漲,但是漲幅一般也不會太高,一般在5-15%左右。在收房價格高于市場價20-40%的情況下,長租公寓公司每租賃出去一套房子,都是虧損,但是不租賃出去,虧損就會更大,因此在這個階段的長租公寓公司都是在“燒錢”。在這種情況下,如果長租公寓公司的自己具備較強的資金實力或者較強的融資能力,則能夠繼續生存下去,等待市場回歸正常水平的一天。像鏈家自如、蛋殼、新派、萬科等具備較強資金實力的企業一直在通過各種融資途徑獲取資金,支撐自己業務的發展,但其他如杭州友客、巢客和上海嵐越自身實力弱,也沒有較強的股東背景,市場化融資渠道極其有限,就會不可避免的將融資的渠道轉向租客,由此產生了“租金貸”。

 

“租金貸”的出現解決了小型長租公寓公司的資金需求問題,因為“租金貸”一般都是“長收短付”,租客向長租公寓公司交押金和一年的房租,但是房東卻是按月從長租公寓公司收租金。因此,只要這個模式能持續下去,長租公寓公司能夠做好動態測算,即使在他們的資本金虧損完后,開始虧損租客通過“租金貸”申請的租金,仍能繼續存活下去,直到獲得資本市場的青睞,最終上岸。

 

這種預付費的模式在很多企業,比如連鎖健身房、理發店、洗衣店等比較常見,但是一般這種充值金額比較小,一般都在千元級別,即使連鎖店最終倒閉,對于預付費的客戶來講損失也較小。而且這種模式下出現糾紛也是兩方之間,即連鎖店與客戶之間,不會涉及到第三方。但是在租賃房屋上,一般金額都比較高,即使是正常的押一付三的付款方式,也很容易超過1萬元,如果通過“租金貸”來預付費,金額則高達數萬元,這對于租賃房屋的人群來說是一筆很大的金額,如果損失,將會造成很大的經濟負擔。除此之外,轉租賃的關系也使得一旦出現長租公寓公司跑路的情況,會出現三方糾紛,房東與長租公寓公司之間、租客與長租公寓公司之間的糾紛,最終將會演變成房東與租客之間的矛盾。

 

預付費的模式使得房屋租賃的商品屬性附加上了金融屬性,這要求長租公寓公司具有較高的現金流管理能力以及強運營能力。很可惜,伴隨政策鼓勵涌入這個領域的資本催生了很多不具備這些能力的公司,最終資金鏈斷裂,使得租客損失慘重。

 

3、解決方案

 

2019年底住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦頒布了《整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,意見中要求加強租賃企業監管,指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶。但是如何在實踐中操作資金的監管并未進行明確,如果僅僅依靠銀行來承擔監管責任,顯然是不現實的,很多銀行為了存款額度,會配合企業只做形式上的監管,并不能起到真實監管的作用。

 

這個行業最大的問題在于租客的資金不是全部用于向房東支付房租,而是大部分被中介機構用于拓展新的業務,本質上是個資金池業務,是長租公寓公司在向租客進行融資。目前很多長租公寓公司實力都比較弱,尤其是小的中介公司或者創業公司背景的長租公寓公司,天然就有向租客進行融資的需求和沖動。

 

服務信托天然的就具有解決預付費業務問題的優勢。信托公司作為受托人,公寓公司作為委托人,租戶則作為受益人,信托公司通過賬戶為載體,對于租戶預付的租金進行日常管理,并且應當設定預付租金中的一定比例(如80%)必須支付給房東,可以避免公寓公司挪用租金、卷款跑路等情形的發生。服務信托賬戶中的閑置資金可以投資于流動性好、安全性高的理財產品,如銀行存款、貨幣基金等,可以實現一定的財產增值。如果最終公寓公司最終經營不善破產,信托可以將剩余的租金返還給租戶,避免租戶產生經濟損失。

 

其實在長租公寓這個領域,因為其關系民生的特殊性,我們應該進一步立法或立規,對于預付費強制要求引入信托等專業的機構進行監管,比如臺灣的消保組織制定的相關條款中明文規定,要求商家以“委托人”的身份將預付費存入銀行,“并依實際信托額度,按比例按期從專戶領取”,一旦商家出現“解散、歇業、破產、被撤銷登記或者其他原因無法履行之時”,消費者就可以成為剩余的預付費受益人,從而保障了消費者的后顧之憂。當然為了預付費的靈活使用,商家可以提供相應的保證方式來進行支用。

 

信托公司開展服務信托業務的優勢在于,通過資產隔離的制度優勢,可以打通“買賣”雙方的信任壁壘。理論上,服務信托適用的場景很豐富,市場空間也很大。

 

但是目前開展此類業務也有很多實操中的障礙。首先就是制度上的不足,很多場景沒有具體的制度規定,引入第三方對資金進行監管難度較大,收款方開展服務信托的意愿不足。其次是信托受益權流轉登記的不足,信托受益權的流轉登記現在仍局限信托公司層面,中信登尚未開通信托受益權流轉登記的功能,對于服務信托的公信力有一定的影響,而且信托受益權的流轉在各地的監管也有不同的監管政策,對交易結構的設計會產生不同的影響。還有就是信托公司內部賬戶系統的不足,目前具備開展服務信托賬戶系統的信托公司較少,系統的開發需要投入較高的成本。

 

雖然困難很多,但是依然有信托公司正在身體力行的推動這類業務,并最終成功落地了。希望能有更多的信托人一同積極探索,共同推進這類業務的發展。

 

作為一名信托打工人,我有著多年的租房經歷,也切身感受過這個行業的混亂之痛。我希望這個行業能夠越來越規范,最終達到“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”的大同,也希望能夠在由亂到治的過程中盡一份力。愿這個行業早日擺脫野蠻生長的混亂,成為我國“住”的中堅力量。

 

作者:榮建華



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作者:用益金融信托研究院
來源:用益信托網

責任編輯:UTS

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