房產傳承與家族信托的結合

時間:2021/07/22 11:36:38用益信托網

當現實的強烈需求與信托高度靈活化的設計碰撞在一起的時候,房產家族信托便引起地主們紛紛關注。這里講的房產家族信托是以房產作為信托財產的家族信托,房產產權(所有權、使用權、收益權等)歸委托人所有,而不是房地產信托計劃或產品(資金類信托),兩者之間有著本質的區別。房產家族信托的法律關系與一般家族信托并無差異,不同之處只是信托財產為房產,且須辦理信托登記。


根據《信托法》第十條規定,“設立信托,對于信托財產,有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的,應當依法辦理信托登記。未依照前款規定辦理信托登記的,應當補辦登記手續;不補辦的,該信托不產生效力。”2017年10月1日正式生效的《物權法》第九條規定,“除依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記外,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。”房產屬于應辦理登記手續的信托財產,但目前國內沒有關于信托財產登記的法律制度。實踐中,不動產登記部門往往以《物權法》作為辦理房產權屬登記的依據,然而由于《物權法》本身并未就房產的信托登記進行單獨的規定,不動產登記部門在進行房產信托登記時,并沒有與通常的房產交易過戶相區別,進行不同的權屬登記變更程序,所以國內目前無法通過非交易過戶設立房產家族信托。


【可行模式】


結合現有制度環境和市場成功經驗,目前可行的模式有兩種:


模式一:房產直接交易過戶架構


法律框架和設立步驟大致為:委托人先設立現金類家族信托,由家族信托與委托人就房產進行交易性過戶。該法律框架下,在房產裝入家族信托時,涉及契稅、增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅;家族信托持有期間,涉及房產稅或房地產稅(暫未開征);房產出售的時候,涉及契稅、企業所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅。


其中,契稅、個人或企業所得稅是主要的稅負,持有期間的房產稅或房地產稅和房產出售時的企業所得稅均存在納稅主體不清晰,信托公司存在自身稅務風險以及管理能力的挑戰。


模式二:房產間接交易過戶構架


為規避稅務風險和清晰管理職責,采用股權家族信托法律框架,通過“家族信托+SPV架構”持有房產,做到房產所有權、管理權和受益權分離,實現房產集中管理、后代全面受益,同時設立怎樣的SPV組織形式也要視具體情況而定,目前多數是設立有限責任公司作為SPV,也有設立有限合伙企業作為SPV。


■ 已有房產裝入家族信托


委托人已經持有的房產,通過先成立家族信托,再與委托人就名下房產進行交易性過戶,完成架構搭建,交易稅費等同于二手房交易買賣。


■ 未來房產裝入家族信托


委托人擬購買或未來購買的房產用于傳承,則先設立家族信托,成立SPV,用SPV公司購買房產,該模式與個人直接購買稅費基本一樣。


【房產家族信托的功能總結】


■ 實現債務隔離和隱私保護


委托人通過自有的合法資金設立房產家族信托,未來萬一遇到債務糾紛或破產清算時,裝入房產家族信托中的房產屬于信托財產,信托財產不得被強制執行。通過設立房產家族信托,將房產過戶到信托公司名下,以信托公司的名義持有,有效實現了房產的隱私保護。


■ 婚變保護和避免無關繼承


設立房產家族信托,房產由信托公司持有,不屬于夫妻和子女中的任何一方,信托合同中約定指定子女有使用權,防止婚變引發房產分割的風險,按照委托人的意愿,由委托人指定的受益人繼續享有信托利益,同時房產家族信托通過對架構設計,避免出現房屋財產糾紛和無關繼承。


■ 防止子孫后代揮霍,實現多代傳承


設立房產家族信托后,可在信托合同中約定信托利益的分配,子女可享受信托利益,但子女無信托財產處置權,從而約束子女將財產變賣的可能性,實現房產多代傳承。


■ 避免復雜的繼承程序和糾紛


對于多子女家庭,房產糾紛和爭奪時常發生,通過房產家族信托的形式,可以根據委托人的意愿,設計分配對象,分配比例,分配條件等前置條件,從而減少家庭內部矛盾和糾紛。


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【案例分享】


看似“左手轉右手”,法律關系合規同時實現有效隔離與傳承:


宋太太,在北京擁有十幾套房產,房產價值超過億元,委托人希望將所持有的房產傳承給子女,讓子女一生有家可依,自己老有所居,同時避免子女自己隨意變賣揮霍,子女配偶侵占房產等情況。


設立房產家族信托,滿足宋太太的需求,方案設計如下:


1、宋太太作為委托人,其權利包括選擇受托架構,監督信托運作,要求受托人出具管理報告等,其義務是交付相應的房產作為信托財產,并支付一定的信托費用,以及涉及到的稅費、律師費,協助信托公司辦理過戶手續等。


2、信托公司作為受托人,其權利是接受委托人委托,管理和經營相應的信托財產,獲得信托報酬,其義務是要勤責盡勉的打理好受托資產,定期向委托人和受益人出具資產管理報告,向受益人分配信托利益等。


3、宋太太和直系血親后代非配偶繼承人作為受益人,依據信托合同獲取信托利益,擁有房產居住權,沒有所有權和處置權。


4、交易結構中,宋太太直接出資1億,一次性交易所有房產;或者出資2000萬設立家族信托,由家族信托與宋太太所持有的一套房產進行過戶,認購房產的房款再返回宋太太,完成一套房產的交易流程,然后重復交易,直到房產全部交易到信托名下。


該房產家族信托滿足宋太太的需求,優勢清晰:


1、 實現資產的隔離和隱私保護,房產過戶到房產家族信托名下,從我國房屋登記系統查詢個人房產時,房產已不在宋太太名下,未來開展房地產稅、贈與稅、遺產稅,將大幅降低稅費。


2、實現委托人宋太太的意愿,子女一生有家可依,自己老有所居,同時避免子女自己隨意變賣揮霍,子女配偶侵占房產等情況。


通過家族信托傳承房產,幾乎能夠避免生前贈與、身后繼承產生的所有問題,除了需要承擔一次性的設立費、過戶稅費和每年一定金額的管理費成本外,堪稱完美,國內房產家族信托正在迎來一個新的時代。

作者:家 族 辦 公 室
來源:中 糧 信 托 財 富

責任編輯:wyx

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