房地產行業供應鏈資產證券化產品模式淺析

時間:2020/11/17 11:06:07用益信托網

供應鏈資產證券化產品(以下簡稱供應鏈ABS)自2017年左右提出,于2018年進入發行規模的快速擴張期。地產行業由于其開發項目建設周期長,資金投入大,本身金融屬性相對明顯,對供應鏈資產證券化產品的應用更為廣泛,模式也相對成熟。


一般來講,房地產行業的供應鏈ABS產品主要是房地產公司采購上游服務(主要為施工服務、設計服務、材料采購服務等),為將應付工程款項的支付節點盡可能向后推遲,而從事的一種保理服務。具體而言,房地產公司與保理公司達成協議,允許供應商通過簽署反向無追索權的保理合同將其對房地產公司的應收債權轉讓給保理公司,保理公司在扣除一定的財務費用之后將相應債權金額支付給供應商,這階段操作的最終結果實現了應收債權由供應商向保理公司的轉移,也就是說自雙方結算完畢后,房地產公司與供應商之間便不存在債權債務關系,這部分債權轉而由保理公司享有。


一般來講,供應商和保理公司簽署反向無追索權的保理合同時,會將這部分債權的到期日往后推遲1年左右,因此房地產公司需要在1年以后支付這部分債務即可,總體相當于將工程支付節點向后延期1年左右的時間。從本質上來講,房地產行業供應鏈ABS產品本身是服務于房地產行業,能夠推遲現金流出的時間。


對于不熟悉該項業務操作模式的讀者看來,上述操作存在幾個問題:


(1)保理公司支付給供應商的錢哪里來?一般而言,地產公司會支付一定的過橋資金給保理公司,讓他們利用這部分資金支付給供應商,從這個角度看,保理公司并沒有承擔非常高的資金壓力。


(2)地產公司支付給保理公司的錢什么時候可以收回?這個問題涉及地產公司供應鏈ABS產品的后續。券商的作用在這里就要體現出來了,地產公司會和某家券商達成約定,由券商作為發起人成立一個ABS產品,并對外募集資金。這個產品投資的底層資產便是保理公司從供應商那邊承接的應收賬款債券,相當于保理公司專賣了這部分債券給到這個ABS產品,保理公司收到募集款之后會將前期地產公司墊付的過橋資金歸還給地產公司。


一般來講地產公司支付過橋款至收回這部分資金的期間大概在1個月左右,而且這個產品本身是由地產公司主導發起,因此這部分過橋資金通常是免息的(當然也會有專門的金融機構會提供給保理公司有息的過橋資金,但是資金成本相對會高些,而且這部分成本最終一般由地產公司承擔,因此在地產公司有短期資金可以用于周轉這項業務的情況下,一般會自行墊付這部分款項)。


(3)保理公司的收益如何?其實從整個產品來看,保理公司基本上沒有承擔任何風險,大多數的風險還是由地產公司進行承擔,因此一般在這個產品中保理公司僅收取固定收益,根據轉讓應收賬款的規模乘以相應的收益率計算應該獲取的報酬。接下來我們會對整個環節涉及的詳細步驟進行具體的闡述。


從地產公司資產證券化產品整個發行流程看,主要發行步驟如下:


(1)底層資產收集。這階段主要是地產公司統籌供應商和保理公司之間,在規定的期間內允許供應商將其對地產公司的應收債權轉讓給保理公司。保理公司會對應收債權的形式要件和法律要件進行審核,確保應收債權本身不存在缺陷。在底層資產不存在問題的情況下,供應商和保理公司會簽署相關文件,對雙方債權轉讓這一事實達成一致協定(一般涉及以下幾個文件:①買方確認函:地產公司通知供應商和保理,確認其承認供應商和保理公司轉讓應收債權這一行為得到地產公司的認可,地產公司會對其本身承擔的債務繼續無條件執行;②應收賬款轉讓通知書:保理公司通知供應商和項目公司,使其知曉應收債權已經轉讓;③應收賬款轉讓通知書:供應商通知項目公司,使地產公司知曉其對地產公司的應收債權已經轉讓給保理公司;④付款確認書:一般地產公司的融資平臺公司會對各個項目地產公司的債務承擔連帶責任擔保,他們通過出具付款確認書承認其底層債權債務關系的真實性和有效性,并承諾在該筆應收債務到期之后,若項目地產公司無力支付,則無條件將該筆債務先支付給對方)。


(2)券商統籌成立ABS產品用于募集資金收購底層資產。一般來講,券商撰寫募集說明書,詳細介紹交易架構、底層資產情況以及本次募集資金金額;評級機構通過對發行規模、底層資產規模之間關系進行壓力測試,確保到期可回收金額能夠覆蓋募集資金規模的本金和利息,并給出明確評級;律師事務所需要出具法律意見書,對交易中涉及各家機構的資質情況進行實質性審查,對底層資產的法律要件是否齊備進行實質性審查。另外,還涉及托管銀行的確定、賬號開設等詳細工作,不再一一贅述。


(3)在募集材料撰寫完畢后,由券商匯總交易文件提報交易所審核,交易所一般會履行注冊程序,大約3-5個工作日予以回復,這時就可以正式聯系投資者,向外推銷ABS產品了。


地產公司供應鏈ABS產品涉及非常重要的一個問題是發行規模的多少,這個問題需要和底層資產的規模以及產品整體費用情況聯系來看。


供應鏈ABS產品整體費用分為前端收費和后端收費,前端收費是在發行伊始收取的各項費用,主要包括保理費、驗資費等(一般保理費用是最主要的收費,驗資費主要是募集資金打入托管戶之后,會由事務所專門進行驗資,表明該計劃確實收到資金,進而確認該計劃法律和實質形式上成立,若計劃本身存在信托通道,前端收費還會包括信托通道費),一般前端收費會在資金募集完畢后由保理公司直接進行扣除。后端收費包括ABS產品優先級的利息、托管銀行的托管費等,這些費用是要在產品到期時通過地產公司將相關到期債務資金打入資金分配賬戶之后,進行分序償還。


資產規模(即地產公司應承擔的債券金額,這部分資金是要在到期時地產公司真正需要償還的金額)、發行規模和過橋資金規模之間的關系:單項目來看,地產公司在統籌整個資金計劃時,會根據資產規模扣減后端費用,包括根據預期收益率計算的優先級利息、托管費金額來推算出可以對外發行的最大規模,根據發行規模扣減前端費用(保理收益等)推算出可以給到地產公司的規模,這一規模本身可以作為前期保理公司能夠過橋給供應商的資金規模,因為這部分過橋資金本身是由地產公司給到保理公司,現在保理公司還給地產公司也是合情合理的。因此從單項目看,地產公司供應鏈ABS產品中資產規模是要大于發行規模,而發行規模是要大于過渡資金的規模。


在延伸來看,供應鏈ABS產品總的費用包括前端收費和后端收費,而前端收費近似等于發行規模減去過橋資金規模,后端收費近似等于資產規模減去發行規模,整體來看總的費用近似等于資產規模減去過橋規模,而資產規模減去過橋規模本身是供應商轉讓應收債權給保理公司所承擔的財務費用。至于供應商是否愿意承擔這部分費用,這就要視具體情況而定,不同地產公司會有不同的處理模式。


在地產公司供應鏈ABS產品的操作模式相對成熟的情況下,整個操作步驟中需要關注的事項并不多。第一個便是供應商教育,由于前期資產池的確定需要供應商的配合,這階段需要對供應商操作保理系統、如何提供合規資料等問題進行教育與再教育;第二個機構確定一定效率為先,有些券商、評級機構、律師事務所和托管機構自身上報交易所之前會有很長的審核流程,這樣會對整個發行計劃的時間跨度產生非常嚴重的影響,建議選擇合作比較久的、內部流程效率相對比較高的機構進行合作。


2020年交易所對地產公司的供應鏈ABS產品實行總額管控,也就是2002年新發行的ABS產品不能超過2019年的存量,這其實在某種程度上抑制了地產公司的一種融資途徑,對地產公司整體資金排布產生不利的影響,不過這是對國家房住不炒大方向的貫徹執行,我們無法阻攔。但是這一產品在地產行業的總量規模還是占有相當高的比重,以上內容僅僅是對其全周期的簡要概括,但更多的還是需要大家深入實踐,才能有更深的體會。


作者:朱 中 言
來源:朱 中 言 之 我 見

責任編輯:yuz

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