關于房地產股權投資業務的一些思路

時間:2020/11/19 08:49:35用益信托網

筆者此前審查并推動大量房地產融資業務,基于融資的經驗及思路,結合近期開展的股權投資業務,談一些自己的思路,以下思路僅從業務風險角度進行分析。


業務背景:

     

信托公司:2020年5月8日銀保監會發布《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》,其中要求信托公司非標融資的比例不得超過50%。信托公司普遍面臨轉型的要求,其中房地產股權投資類業務是轉型的方向之一。雖然根據銀保監會的窗口指導,各信托公司的房地產業務規模不得超過2019年6月30日的存續規模,但鑒于信托公司此前大量開展房地產融資類業務,隨著項目到期額度不斷釋放形成的滾動投放,尚不對房地產業務的開展造成阻礙。

     

私募基金:2017年2月13日基金業協會發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號》,其中限制了私募基金以債權投資的方式向房地產開發商提供融資在區域和類型等方面進行了規范和限制。后續分別在2018年1月及2019年12月發布的《私募投資基金備案須知》明確私募投資基金不應是借(存)貸活動,全面終止了房地產債權融資的思路,規范化的私募基金管理人全面向房地產股權投資業務轉型。


市場現狀:


房地產股權投資業務仍為依托房地產開發商主體信用的債權融資邏輯,業務操作中通常由房地產開發商(指核心主體或回購主體)出具兜底函或配合簽署抽屜協議提供固定收益退出承諾的模式,主要由市場環境所決定的。


從房地產開發商的角度,目前股權投資業務多集中在頭部的民營房地產公司(克而瑞或中指院排名前20或30名),上述房地產公司經過多年經營已形成一定體量,資產規模較大,具有一定的操盤經驗和資金調配能力。相應地,在項目管控上具有決定性的自主權,難以接受嚴苛的管控手段或措施,且資金通常進行集中管控調配,不允許資金大量閑置在項目公司,限制了資管機構對標的項目公司管控措施的落實;同時,隨著房地產開發項目開發節奏越來越快,項目收益通常在地塊獲取前已形成相應的開發建設方案,對于項目預期收益有基本的預期,后端收益較高的項目,作為操盤方的房地產開發商通常不愿意將項目后期獲取的收益分享給其他股東,同時考慮到股權投資的預期收益通常高于債權融資成本,甚至在部分項目合作中設計有在開發貸獲取后即退出的安排或通過項目設計達到相應的效果。


從投資者角度(主要為自然人投資者),目前風險自擔的教育仍不足,僅在證券投資類的資管產品有一定的接受程度,針對房地產股權投資業務中的風險不具備識別能力,對資管機構的主動管理水平不具備分析能力,且由于房地產項目的特殊性,尚無法認同并接受風險自擔的投資思路。


從參與股權投資的資管機構角度(以信托公司及私募基金為代表),通常不具備或不完全具備對項目的實際管控能力,同時面臨優質房地產企業及優質項目的稀缺,管控手段或措施通常無法有效落實的困境,在房地產股權投資業務中作為財務投資方的代表,很難實現參與公司實際經營的效果,且容易被投資者以怠于履行主動管理職責而追責。


因此,房地產股權投資業務總體上并未打破融資借貸的核心邏輯,是由參與各方的現狀及能力所決定的,是市場決定的結果。不可否認,已經有部分的資管機構通過提升自身水平或聘請外部機構開展真正的股權投資業務,但就總體而言屬鳳毛麟角,同時投資者的實際認可程度不高,主要基于對資管機構的信任,而非針對業務風險的識別。


作者:天 曉 風 控
來源:天 曉 風 控

責任編輯:yuz

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